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118 |
위탁관리업체 재계약
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admin |
2005.05.28. |
743 |
[질의사항]
위탁관리업체 재계약에 대해 문의를 드리고자 합니다.
저희 아파트는 A업체에 아파트 관리업무를 위탁관리하고 있으며, 2005년 6월 30일에 위탁관리 업무가 종료됨에 따라 입주자대표회의에서 재계약을 의결하고 반대의견이 없다면 재계약을 진행하겠다고 하고 있습니다.
그런데 A업체의 관리에 문제점이 많아 대다수의 입주자들이 위탁관리업체의 교체를 원하고 있습니다.
저희 아파트의 관리규약은 재계약에 대해 입주자등의 과반수 반대가 있는 경우에만 입주자대표회의에서 재계약을 할 수 없으며, 이 경우에 다시 입주민의 동의를 받아 업체를 선정할 수 있도록 돼 있습니다. 단시일에 입주자등의 과반수 의견을 받도록 된 관리규약의 규정이 부당하다고 생각됩니다.
[회신내용]
주택법 관련규정은 300세대 이상이거나, 150세대 이상으로 승강기가 설치됐거나 또는 중앙집중식 난방방식(지역난방)의 공동주택인 경우 자치관리 또는 주택관리업자에게 위탁관리를 하도록 규정하고 있습니다. 자치관리를 할 것인지, 위탁관리를 할 것인지와 같은 관리방법의 결정은 입주자대표회의가 제안 또는 입주자등의 10분의1 이상이 제안해, 입주자등의 과반수 서면동의 절차로 결정할 수 있습니다. 주택관리업자를 선정할 경우에도 위와 동일한 방법에 의하도록 규정하고 있습니다.(주택법시행령 제52조)
관리방법의 변경이나 주택관리업자를 변경하는 경우에도 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의1 이상의 제안에 의해 입주자등의 과반수 서면동의 절차로 결정하시면 됩니다. 다만 기존의 주택관리업자와 재계약을 하는 경우에는 관리규약에 따라서 입주자등의 의견을 청취하고 입주자대표회의 구성원 3분의2 이상의 찬성으로 결정할 수 있습니다. 귀 단지의 관리규약은 입주자등의 의견청취방법으로 입주자등의 과반수 동의를 받도록 규정하고 있는데, 이는 주택법관련 규정을 과도하게 제한하고 있는 것으로 판단됩니다.
주택법 관련규정은 입주자등의 10분의1 이상의 제안으로 관리방법 또는 주택관리업자의 선정을 제안할 수 있도록 규정하고 있으므로 과반수 동의를 받도록 규정한 귀 단지의 관리규약의 부분은 상위법을 과도하게 제한하고 있어 무효라고 판단됩니다. 즉 과반수의 재계약 반대 의견이 아니라 입주자등의 10분의1 이상의 재계약 반대 의견이 있다면 입주자대표회의의 의결로 재계약을 해서는 아니 되며 입주자등의 과반수 서면동의를 받아야 하는 것으로 관리규약을 개정해야 할 것입니다.
또한 관리규약에 재계약에 대해 별도의 규정이 없는 경우에도 입주자등의 10분의1 이상이 재계약에 반대하고 있다면, 입주자대표회의는 입주자등의 서면 동의 절차를 받아 재계약 여부를 결정해야 한다고 판단됩니다.
○ 변호사 윤민구 법률사무소 | | | |
